成都婚姻律师沈辉

成都离婚房产分割律师：离婚协议中对农村宅基地上房屋分割的条款应当有效？

　　(本文作者：四川律师事务所沈辉律师)

　　[研究要点]

　　夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中对宅基地上的房屋分割条款的约定应当有效，当法院认定为有效后对其条款可变通执行。

　　[案情]

　　上诉人(原审原告)刘某，女，1961年10月30日出生。

　　被上诉人(原审被告)王某，男，1962年2月18日出生。

　　2009年8月21日，刘某与王某在都江堰市民政局办理了离婚登记手续，双方就财产处理等达成离婚协议，协议书第二条载明：位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间归女方，东方五间归男方;21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归女方所有，34英寸的彩电、洗衣机、三轮摩托车归男方所有。2009年11月24日，王某在未经刘某许可下，将该10间房屋(包括土地使用权)以590 008元的价格转让与第三人。现该房屋已由买受人重新修建并居住使用。现房屋转让款590 008元由王某保存。该房屋系双方婚后共同修建，没有在产权登记部门办理产权登记。经原审法院释明，刘某对自己的第一项诉讼请求“判令双方于2009年8月21日签订的《离婚协议书》中约定的：位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间(靠西方)小青瓦房归刘某所有”变更为“判令王某向刘某支付转让位于都江堰市青城山镇青城村3组的10间小青瓦房价款590 008元的一半”。

　　[审判]

　　一审法院认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，刘某与王某在婚后共同修建位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，刘某、王某登记离婚时，对财产等自愿达成了离婚协议，双方就应该按照协议约定的内容予以履行。但王某在与刘某离婚后，未经刘某的同意，将协议中约定的双方共有的房屋转让于他人，该房屋已实际交付买受人并已重新修建。即原诉争房屋已经灭失不能进行实物分割，一审法院支持刘某对该房屋取得的收益590 008元享有相应权利。因宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份而取得，结合本案的实际情况，一审法院确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋权利的70%。对刘某要求的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归其所有的主张，一审法院予以支持。为了维护公民的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条之规定，判决：一、王某在判决生效之日起十日内一次性支付刘某房屋收益　177 002.4元。二、刘某与王某离婚协议中约定的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归刘某所有。

　　宣判后，刘某与王某均不服一审判决第一项，向成都市中级人民法院提起上诉。刘某的上诉理由为：根据房地一体原则，王某实际上已通过《离婚协议书》将位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间房屋及土地使用权处分给刘某，且王某转让本案诉争房屋时，不应对房屋和宅基地使用权的价款分别进行约定，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合王某与第三人所约定的房屋转让费和土地使用权转让费，确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%系认定事实错误，适用法律错误。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判王某向刘某支付295 004元。王某的上诉理由为：刘某为居民户口，宅基地使用权应属王某一人所有，而非夫妻共同财产，故根据双方签订的离婚协议以及王某与第三人签订的房屋转让协议，刘某只应分得房屋转让款90 008元的一半即45 004元。二审法院认为，本案中，刘某与王某于2009年签订《离婚协议书》时，对财产处理约定为“位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间是归女方，东方五间归男方……”根据上述内容，双方并未对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的宅基地使用权作出明确约定，仅对该宅基地上的房屋进行了明确的约定。因刘某、王某对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的分割约定不明，二审法院对《离婚协议书》中关于该房屋的约定不予采信。根据一审中王某提交的由都江堰市青城山镇青城村村民委员会出具的证明可知，该宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，因刘某对该房屋转让总款590 008元表示认可，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合本案实际情况确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%并无不当，对刘某主张一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉请求以及王某主张刘某只应分得45 004元的上诉请求本院均不予支持。因此二审法院作出了驳回上诉，维持原判的判决结果。

　　[评析]

　　本案的争议焦点为：第一，夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定是否有效;第二，如果该条款有效，如何按照该离婚协议执行。从我国现行的法律、法规上来查，关于农村宅基地上房屋转让、分割的问题，并无明确规定。而在离婚协议中，一方为居民的前提下，约定宅基地上房屋分割条款的效力问题更是无法可循。

　　一、夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定应当有效

　　(一)夫妻双方离婚协议的效力问题

　　《婚姻法》第十九条第二款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”因此从前述法律及司法解释来看，离婚协议只要不违背法律的禁止性规定，一般都对双方具有效力。本案中刘某与王某就宅基地上房屋的分割问题进行约定，可能会与《土地管理法》中关于“宅基地使用权禁止在非本集体经济组织成员间转让”的相关条款相违背，但是否属于违背法律的禁止性规定，却并无明显的法律可查。王某基于村民的身份得到该宅基地，作为居民的刘某嫁于王某，双方在夫妻关系存续期间所建房屋理应属双方共有，但是否因此就能够认定该宅基地使用权属于夫妻双方共有。实践中对此并没有明确的法律依据，笔者认为依据《土地管理法》《婚姻法》及其司法解释的立法本意，可以将此认定为夫妻双方共有。

　　(二)我国限制农村宅基地使用权及地上房屋转让的原因分析及未来发展趋势

　　纵观我国《土地管理法》以及国务院出台的一些规章上的相关条文，虽然并没有明确禁止农村宅基地上房屋转让，但通过我国对宅基地使用权转让行为的禁止可以看出对其上房屋的转让也是持严格限制态度的。 法律之所以对农村宅基地上房屋转让持如此谨慎的态度，笔者认为有两点原因。

　　1.对农民居住权进行保障。

　　农村居民一直以来在社会上就是一个弱势群体，他们相比城市居民，没有最低生活保障，没有养老、医疗、失业保险等各项福利待遇。而能够无偿取得宅基地使用权，获得基本的生活条件，恰恰是农村居民相比城镇居民所能取得的最低限度的福利。因此法律有必要为了保障农村居民的居住权，而设立一些限制性条款，防止农民因转让宅基地使用权而流离失所。

　　2.对农村秩序进行维护。

　　法律之所以限制宅基地使用权的流转，很重要的原因就是为了保持农村“居者有其屋”，维护好现存的农村秩序。(1)未分配的宅基地禁止出租和转让，这就从根本上杜绝了城镇居民或其他集体经济组织农民获得该宅基地使用权，打乱本集体内的成员格局、经济布局的可能性。(2)农民在出租、出卖住房后不得再申请宅基地。《土地管理法》明确规定农民出租、出卖住房后，再申请宅基地的不予批准，据此，不但维护了一户一宅原则，而且还使农民清楚地预见到后果，从而更加谨慎地去处分自己的宅基地使用权。(3)城镇居民禁止购买农村房屋，这样就有效地防止了农民由于城镇经济的流入而盲目出卖房屋导致居无定所，引发农村秩序的混乱。

　　随着农村经济结构的不断调整，城市化进程的飞速提高，农民对土地价值的认识越来越深刻，在土地不断升值的利益驱动下，农民开始自发流转农村宅基地，且流转形式多样，有出卖、出租、抵押等。虽然公开出卖宅基地使用权的情况并不多，但买卖、出租农村房屋连同买卖、出租宅基地使用权的现象却较普遍，房价当中就包含了地价。而且大量的农民到城市生活、定居，他们也迫切地需要把自己的农村宅基地上房屋进行出卖。因此在现实生活中，宅基地使用权流转“隐性市场”大量存在，而且有逐步扩大之势。这也反映出了调整农村宅基地的法律规范已经受到市场经济的挑战，农民对实现其房屋的经济价值有着强烈的愿望。因此随着市场经济的不断完善，经济结构的不断调整，相应地，农村宅基地流转的限制也应当得到放开，这已是大势所趋。

　　然而由于房地一体原则的现实存在，这种强烈的愿望却很少能够合法化地变为现实。现有的宅基地转让制度与城市化下农村宅基地流转的大趋势产生了矛盾，从而也给司法实践带来了一定的困惑和难题。

　　涉及到本案，刘某与王某在离婚协议中规定宅基地上房屋分割、转让的条款是否有效，因刘某不属于本集体经济组织成员，也面临着同样的裁判难题。然而本案由其特殊性，即宅基地分割双方为夫妻关系，这无疑使本案的裁判变得更加复杂。

　　(三)婚姻关系中农村宅基地转让、分割的特殊性

　　宅基地的取得大致有两种方式，一种是原始取得，即本集体经济组织成员可以凭借自身的村民身份而取得宅基地;第二种是继受取得，即通过继承等方式而取得他人的宅基地。而在婚姻关系中，一方拥有宅基地，另一方因婚姻关系是否能够拥有该宅基地使用权，法律并无明确规定。然而从《婚姻法》的立法本意来看，笔者认为对此应该持肯定态度。毕竟宅基地的分割是以户为原则，而一旦双方缔结了婚姻关系，即组成了一个家庭，成为了一户，另一方理应享有部分宅基地使用权，这是由婚姻关系的特殊性所决定的。

　　而且，从现行的国务院规章来看 ，只是规定城镇居民不得购置宅基地及房屋，从本案来看，王某与刘某的离婚协议中约定宅基地上房屋分割条款的行为只是为了分割共有财产，双方的意思表示真实。只不过因处分对象与宅基地使用权这一限制流通物相牵连，不能因此就认定无效，且本案房屋已经变现，理应采用变通分割价款方式。

　　笔者认为，退一步讲，本案如果认定该条款无效，法院应当按法定原则处分夫妻共同财产，此时就会面临一个难题，就是房屋价款与宅基地使用权价款不能分别明确，很难做到公正。

　　因此，笔者认为在法无明文规定的情况下，夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定应当有效。

　　二、离婚协议中宅基地上房屋分割条款认定有效后，对其条款法院应当变通执行

　　司法实践中，如果遇到由于非集体经济组织内农村宅基地上房屋转让而产生纠纷的案件，法院一般不会受理。而像本案这样签订宅基地上房屋分割协议双方有特殊关系的案件，法院一般会受理，对此类案件，笔者认为法院应当灵活裁判。

　　(一)执行此协议的方式上应当变通

　　离婚协议中签订宅基地上房屋转让条款虽然并不违反法律的强制性规定，但确实与国务院的相关政策的导向不相一致。因此法院在裁判时，还是应该考虑政策、规章的导向性，作出较合理的裁判。本案中，笔者认为法院在认定该协议中宅基地上房屋分割条款有效的前提下，如果严格按照该协议条款执行，双方各享有一半的权利，那么对基于其身份才获得该宅基地使用权的王某会有些许不公，也与现行的农村土地管理政策不相一致。此时，法院结合本案实际情况，变通执行该协议条款，因该房屋以变卖，以刘某享有30%的房屋收益权利，王某享有70%的房屋收益权利来进行裁判。此结果充分考虑了双方的利益，对此笔者是持肯定态度的。

　　(二)建立房、地价款评估中的衡平机制

　　本案中，法院之所以无法按该协议明确认定双方的权利，是因为宅基地使用权价款与其上房屋的价款并不能分别确定。为了跳出法律现实存在的困境，真正实现社会公正，法院有必要建立房地价款评估的衡平机制，分别对宅基地使用权及房屋的价格进行合理地评估。由于宅基地使用权禁止在集体经济组织成员外流通，评估有可能难以找到确切的参照依据。笔者认为此时应当进行实质认定，比如可以参照“黑市”价格，可以结合当地经济现状、当前建设用地使用权的价格等多种因素综合考虑。由于估价指标的不确定性，法院更应当充分发挥自由裁量机制，以实现保护当事人正当权利的目标和宗旨。