成都婚姻律师沈辉

离婚后，各种类型房屋如何分割

　　一.夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权

　　1.不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

　　2.明确房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。

　　3.分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。

　　二.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证

　　既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前个人财产。

　　因此，离婚时，另一方无权要求分割。

　　三.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋

　　房屋是一方婚前购得，那么该房屋是婚前个人财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

　　但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共同财产，另一方有权分配该财产部分(注意：非“房产”)。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

　　四.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋

　　房屋是一方婚前购得，那么该房屋是婚前个人财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

　　但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共同财产，另一方有权分配该财产部分(注意：非“房产”)。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

　　五.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证。

　　根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

　　另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：

　　1.购买福利性政策房屋;

　　2.购买商品房;

　　3.购买经济适用房。

　　购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

　　六.父母参与出资购买的房屋

　　根据司法解释的规定，可以分为两种情况：

　　1.父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，除另有约定外，该房屋为子女的婚前个人财产;

　　2.父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，除另有约定外，该房屋为夫妻共同财产。

　　七.房产证上有第三人的名字

　　对于这种情况，一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：

　　1.根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉;

　　2.根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

　　八.婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字

　　在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。