成都婚姻律师沈辉

夫妻一方擅自出售共有房屋，买卖合同是否有效？

沈辉律师按：根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务｡在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿｡ ”据此得知，对于夫妻共有的房产，一方擅自出卖他人的，一般认定为无效，但善意取得的除外。

【案情简介】

王先生和张女士系夫妻关系，双方婚后购买商品房一套，登记在王先生一人名下。2010年王先生与肖先生签订房屋买卖合同一份，约定王先生将此房出售于肖先生。肖先生按约定支付了全部购房款。后此事被张女士知晓，遂阻止双方办理过户手续。无奈之下肖先生将王先生起诉到法院，要求确认合同有效并协助办理过户手续。

沈辉律师分析】

本案中肖先生购买的房屋虽然已经交纳了全部购房款，但还没有办理过户手续，且王先生之妻张女士就买卖行为提出异议。所以肖先生并不符合善意取得的条件。肖先生无法取得房屋的所有权。

【法院判决】

法院判决王先生与肖先生之间签订的买卖合同无效。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

89.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务｡在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿｡